ลักษณะและผลทางกฎหมาย

สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด / สัญญาจะซื้อขาย

บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เกี่ยวกับสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและสัญญาจะซื้อจะขาย คือ

มาตรา 453 อันว่าซื้อขายนั้น คือ สัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย

มาตรา 455 เมื่อกล่าวไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์

มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

ความหมายของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือ สัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ตามมาตรา 455 ที่บัญญัติว่า "เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จสมบูรณ์" ในความหมายของกฎหมาย หมายถึง "สัญญาซื้อขาย ซึ่งคู่กรณีได้ตกลงกันเสร็จสิ้นในสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายทุกเรื่องแล้ว ไม่มีอะไรที่จะต้องดำเนินการอีก แม้แต่การทำตามแบบของกฎหมาย หรืออีกนัยหนึ่งคือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หมายถึง "สัญญาที่คู่กรณีทำความตกลงเสร็จเด็ดขาดแล้ว มิใช่สัญญาซื้อขายที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เด็ดขาดแต่อย่างใด" หรืออาจกล่าวให้ชัดเจนได้ว่า "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หมายถึงสัญญาที่ทำเสร็จบริบูรณ์แล้ว ความสำเร็จบริบูรณ์หรือความเสร็จเด็ดขาดของสัญญาซื้อขายอยู่ที่การกระทำสัญญา หรือการทำความตกลงซื้อขายโดยมีคำเสนอและคำสนองถูกต้องตรงกัน ส่วนการปฏิบัติตามสัญญาของคู่กรณีคือ การโอนกรรมสิทธิ์ก็ดี การชำระราคาก็ดี อาจทำภายหลังที่ได้ทำสัญญาสำเร็จ"

ลักษณะสำคัญของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

1) สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือ สัญญาสำเร็จสำเร็จบริบูรณ์ ตามที่ระบุในมาตรา 455 เกิดขึ้นเมื่อ คำเสนอและคำสนอง ถูกต้องตรงกัน กล่าวคือ ผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายจนเป็นการแน่นอนแล้ว
2) สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือ สัญญาที่คู่สัญญาทำการตกลงในสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายเสร็จสมบูรณ์แล้วไม่ต้องการอะไรต่อไปอีกในภายภาคหน้า
3) ทรัพย์สินที่ซื้อขายมีตัวตนอยู่แน่นอน หมายความว่า "ทรัพย์สินที่จะทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกัน ต้องมีตัวตนแน่นอนว่าเป็นทรัพย์สินชนิดใด และต้องมิใช่ทรัพย์สินในอนาคตหรือทรัพย์สินที่ผู้ขายยังไม่มีีกรรมสิทธิ์ในขณะทำสัญญาซื้อขายกัน"
4) ผู้ขายมีสิทธิจะโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อได้ทันทีที่มีการตกลงทำสัญญากันโดยถูกต้องตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย กล่าวคือเมื่อสัญญานั้นเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีผลสมบูรณ์
5) กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินได้โอนไปแล้วหรือไม่นั้น มิใช่ประเด็นที่จะนำมาพิจารณาว่าเป็นสัญญาซื้อขาดเสร็จเด็ดขาดหรือไม่ ความสำคัญอยู่ตรงที่ว่าคู่กรณีได้ตกลงกันเสร็จเด็ดขาดแล้วหรือยัง ถ้าตกลงกันเสร็จเด็ดขาดในสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายแล้ว แม้กรรมสิทธิ์ยังไม่ได้โอนไปเพราะสัญญาตกเป็นโมฆะก็ดี หรือเพราะมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ก็ดี แม้ผู้ซื้อจะยังไม่ได้ชำระราคาทรัพย์สินหรือชำระแต่ยังไม่ครบถ้วน และแม้ผู้ขายจะไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดได้

ข้อสังเกต

1) กรณีที่กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อนั้นความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกับสัญญาจะซื้อขายอยู่ตรงที่เจตนาของคู่กรณี ถ้าคู่กรณีซื้อขายทรัพย์ตามที่ระบุไว่ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ทั้งสองฝ่ายมีเจตนาไม่ไปทำตามแบบคือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็เป็น "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” (เพียงแต่สัญญาตกเป็นโมฆะ) แต่ในทางกลับกันถ้าคู่กรณีมีเจตนาจะไปทำเป็นหนังสือจดเบียนในภายหน้าก็เป็น "สัญญาจะซื้อจะขาย"

2) เมื่อสัญญานั้นเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแล้วย่อมไม่เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไปในตัว ดังนั้น คู่สัญญาจะยกมาตรา 175 มาอ้างว่าสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่ตกเป็นโมฆะนั้นย่อมสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นสัญญาจะซื้อขายย่อมไม่ได้

แบบของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

หมายความว่า “วิธีการสื่อเจตนา” กล่าวคือ คู่สัญญาจะตกลงกันด้วยวิธีการใด ๆ ก็ได้ อาจะทำกันด้วยวาจา ด้วยกิริยาอาการ หรือด้วยลายลักษณ์อักษรก็ได้ เว้นแต่การซื้อขายทรัพย์สินที่ระบุไว้ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ที่ต้องทำตาม “แบบของนิติกรรม” คือ รูปแบบหรือวิธีการที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำ ในการทำนิติกรรมการซื้อขาย เพื่อให้นิติกรรมการซื้อขายนั้นมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย หากไม่ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด นิติกรรมนั้นจะเป็นโมฆะ

1) กรณีที่ตัวทรัพย์สินที่จะทำสัญญาซื้้อขายเสร็จเด็ด ทรัพย์สินชนิดที่บัญญัติไว้ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง

1.1 อสังหาริมทรัพย์ตาม มาตรา 139 เช่น
- (1) ที่ดิน
- (2) ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร
- (3) ทรัพย์อันประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
- (4) ทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

1.2 อสังหาริมทรัพย์ตาม มาตรา 139 เช่น
- (1) เรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป
- (2) แพ
- (3) สัตว์พาหนะ ตาม พ.ร.บ.สัตว์พาหนะฯ ประกอบด้วย ช้าง ม้า วัว ควาย ลา ล่อ

ในหนังสือสัญญาซื้อขาย ต้องประกอบด้วยเนื้อหาที่เป็นสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายอย่างครบถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่อง คู่สัญญา การโอนกรรมสิทธิ์ การชำระราคา ทรัพย์สินที่ซื้อขาย และลงลายมือชื่อของคู่สัญญาทุกฝ่ายครบถ้วน ยิ่งไปกว่านั้นการทำเป็นหนังสือจะต้องมีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ด้วย

2) กรณีที่ตัวทรัพย์สินที่จะทำสัญญาซื้้อขาย เป็นสังหาริมทรัพย์ธรรมดาทั่วไป เช่น แหวน นาฬิกา รถยนต์ ไม่จำต้องทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย เพียงแค่บุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย ด้วยวาจา ก็เกิดสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายแล้ว ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้

เว้นแต่ กรณีที่ตัวทรัพย์สินที่จะทำสัญญาซื้้อขาย เป็นสังหาริมทรัพย์ธรรมดาทั่วไป ซึ่งตกลงกันเป็นราคา 20,000 บาท หรือกว่า 20,000 บาท ขึ้นไป ต้องทำสัญญาซื้อขายโดยมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้

การฟ้องร้องบังคับเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

การฟ้องร้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ รวมถึงสังหาริมทรัพย์ธรรมดาซึ่งตกลงกันเป็นราคา 20,000 บาท หรือกว่า 20,000 บาท ขึ้นไป จะต้องมีหลักฐานอย่างหนึ่งอย่างใดตามที่ระบุไว้ใน ตามมาตรา 456 วรรคสอง จึงจะฟ้องบังคับคดีได้

1) หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญ หมายถึง หลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่เจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขาย หรือหลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่อาจเกิดขึ้นโดยผู้ทำหลักฐานมิได้ตั้งใจ เช่น อาจเป็นจดหมาย เป็นบันทึกความจำหรืออยู่ในลักษณะใดก็ได้ แต่ต้องมีข้อความเกี่ยวข้องหรือทำให้รู้ได้ว่าได้มีสัญญาซื้อขายเกิดขึ้น

2) วางประจำหรือการวางมัดจำ เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย

3) การชำระหนี้บางส่วนแล้ว หมายถึง การชำระราคาหรือส่งมอบทรัพย์บางส่วน ซึ่งหมายความรวมถึง ชำระหนี้ทั้งหมดด้วย

สัญญาจะซื้อขาย

ความหมายของสัญญาจะซื้อขาย

"สัญญาจะซื้อจะขาย" คือ สัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาได้ตกลงผูกพันกันไว้ขั้นหนึ่งก่อน เพื่อผูกพันว่าจะต้องไปทำตามแบบเพิ่มเติมอีกขั้นหนึ่งในวันหน้า คือสุดท้ายก็ยังจะต้องไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่กันอีกครั้งในอนาคต ส่วนที่ว่ากรรมสิทธิ์จะโอนไปจริง ๆ ตามกฎหมายหรือไม่นั้น เป็นเรื่องที่คู่สัญญาตกลงจะไปทำตามแบบในภายหลังอีกชั้นหนึ่ง ทั้งนี้เท่ากับว่าผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อในภายหลังโดยผูกพันตนว่าจะไปจดทะเบียนโอนให้ตามกฎหมายนั่นเอง

ลักษณะสำคัญของสัญญาจะซื้อขาย

1) มีการตกลงซื้อขายทรัพย์สินที่แน่นอน เหมือนสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
2) เป็นข้อตกลงซื้อขายทรัพย์ประเภทที่จะต้องไปทำตามแบบเพื่อให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อเท่านั้น ซึ่งหมายถึงทรัพย์ที่ระบุไว้ใน มาตรา 456 วรรคหนึ่ง เท่านั้น
ดังนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อในขณะที่ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเพราะยังไม่ได้จัดทำตามแบบพิธีให้กรรมสิทธิ์โอนไป
3) มีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อในภายหลัง โดยผูกพันตนว่าจะเป็นผู้จัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้เมื่อทั้งผู้ขายและผู้ซื้อทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด ดังนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อในขณะที่ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเพราะยังไม่ได้จำทำตามแบบพิธีให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อ
4) สัญญาจะซื้อจะขายมีได้แต่เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. 456 วรรคหนึ่ง ซึ่งประกอบด้วย
- (1) เรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป
- (2) แพ
- (3) สัตว์พาหนะ ตาม พ.ร.บ.สัตว์พาหนะฯ ประกอบด้วย ช้าง ม้า วัว ควาย ลา ล่อ เท่านั้น ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่กฎหมายกำหนดว่าการซื้อขายทรัพย์ประเภทเหล่านี้ต้องทำตามแบบเท่านั้น คือ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้เสร็จก่อนจึงจะเป็นสัญญาซื้อขายที่มีผลให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังผู้ซื้อได้

สัญญาที่คู่สัญญาทำกันก่อนที่จะไปทำตามแบบในอนาคตจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นสัญญาที่ยังมิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ตกลงซื้อขายกัน แต่มีผลผูกพันให้คู่สัญญาต้องกระทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไป แต่เมื่อต่อมาทำตามแบบแล้วก็จะกลายเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมีผลให้กรรมสิทธิ์โอนไป

การที่สัญญาจะซื้อจะขายในสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สามารถมีได้ เพราะว่า "สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงว่าจะไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันในภายภาคหน้า" แต่ในการซื้อขายสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่มีกรณีที่คู่สัญญาจะต้องจะต้องดำเนินการทางทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น การซื้อขายสังหาริมทรัพย์ทั่วไป จึงมีได้เฉพาะในสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเท่านั้น เมื่อคำเสนอตรงกับสนองในการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ทั่วไปนั้นเกิดขึ้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันย่อมโอนแก่กันในทันที ตามมาตรา 458

ข้อสังเกต

"สัญญาจะซื้อจะขาย" นั้นต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีว่าตั้งใจจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่กันในภายหลังหรือไม่?

- หากไม่มีเจตนาดังกล่าวก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่สัญญามีผลเป็นโมฆะ

- หากมีเจตนาจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนในภายหลังแล้วก็เป็น สัญญาจะซื้อขาย

การฟ้องบังคับคดีเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อขาย

สัญญาจะซื้อขาย ตามมาตรา 456 วรรค 2 สัญญาจะซื้อหรือจะขาย หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้รับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่

กฎหมายได้กำหนดให้มีหลักฐานในการฟ้องคดีอันใดอันหนึ่งดังต่อไปนี้ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีแก่กันมิได้

การฟ้องร้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อขายที่เกิดขึ้นได้เฉพาะกับทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่บัญญัติไว้ใน มาตรา 456 วรรคหนึ่ง นั้น ต้องมีหลักฐานในการฟ้องบังคับคดีอย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้